“Producto de la irrupción del negocio del loteo, en cinco años el Municipio pasó de emitir 10.000 a 16.000 boletas de la Tasa de Servicios Públicos por mes”. El dato lo aporta Fabiana Escobar, arquitecta local y especialista en urbanismo, quien además de su destacada participación en diferentes espacios de la rama en la ciudad, formará parte del equipo interdisciplinario que se conformó para la elaboración del nuevo Plan Estratégico de la localidad, el cual contendrá un nuevo Código Urbano.

«El caso de Roldán es paradigmático porque es una de las localidades donde el negocio del loteo tuvo una explosión mayor por el impacto que generó y el tiempo en el que sucedió», apunta para empezar a hacer un balance de lo que significó en la ciudad el proceso de crecimiento habitacional y demográfico que se inició con la llegada de los desarrollos urbanísticos.

En diálogo con El Roldanense, la especialista hace un balance de lo ocurrido y plantea escenarios de futuro.

¿Qué se estima en los próximos cinco años en materia de loteos?

Habrá que ver en base a lo que se plantee el Plan Estratégico, si se pretende ampliar la cantidad de loteos puede llegar a duplicarse o triplicarse el suelo. Pero creo que hay que pasar en limpio eso y plantearse qué ciudad queremos, si queremos seguir expandiéndonos o seguir creciendo pero llenando los vacíos que quedaron en el medio y hasta que no se consolide lo que está, no dar autorizaciones nuevas.

¿Cuáles son las consecuencias técnicas de que los nuevos barrios hayan quedado tan distanciados entre sí?

Desde el punto de vista del Municipio, la prestación de los servicios. Se hace todo mucho más caro porque los traslados de la maquinaria necesaria para el mantenimiento se hace más cara. Y también la cuestión del traslado influye en quienes habitan esos espacios, porque los loteos en general no tienen equipamiento ni actividad institucional, no hay representatividad del Estado, no hay Policía, ni escuelas, ni Bomberos, ni puestos sanitarios. O sea que en realidad la sociedad sigue organizada como tal y teniendo presencia sólo en el casco urbano. Porque más allá del movimiento comercial que puede haber, no hay calidad urbana, porque la calidad urbana no está sólo dada por la infraestructura sino por todo lo demás. El mayor desafío es que esos loteos tengan alma de ciudad, vida urbana, que es lo que no tienen y que demora mucho en crearse.

En el plano social, ¿pueden presentarse obstáculos en materia de integración de esta distancia?

Sí, porque la gente tiene menos tiempo por los traslados, y si estos barrios se hubiesen consolidado en lugares más cercanos, los traslados serían más cortos. También hubiese beneficiado incluso a los comercios que están en los bordes, porque tener un barrio nuevo que se acopla al anterior les daría mayor actividad. Cuando todo lleva tiempo, cuando para llevar a los chicos al colegio hay que disponer de un vehículo y de otro para ir a trabajar, se pierde tiempo para dedicarle a la vida social. A esto se suma que la tecnología hoy nos lleva más a estar encerrados en casa; si además agregamos la distancia a la que se encuentran los centros urbanos o los lugares públicos de los cuales la gente puede apropiarse, se potencia más el aislamiento.

Da la sensación que la gente que se vino a vivir a los nuevos barrios sigue consumiendo bienes y servicios en Rosario, no en Roldán…

En general es así porque es gente que sigue trabajando en Rosario y está acostumbrada a otro nivel comercial. Es también todo un desafío cambiar de estilo de vida. Los comercios locales de a poco se van adaptando: hay granjas que era impensado que tuvieran tarjeta de crédito o débito y ahora las tienen, se van acompasando a la demanda que van teniendo de la nueva clientela.

¿No se llega un poco tarde a plantear un nuevo Código Urbano?

Yo creo que sí, pero más vale tarde que nunca, porque si bien hay cosas que se podrían haber hecho mejor, hay cosas también que de ahora en más si no se hacen bien, pueden empeorarlas.

¿Por ejemplo?

Ocurre que hay un error muy común en los pueblos chicos y es que equiparan crecimiento con desarrollo. Otro error es que no se conoce cómo opera el mercado del suelo: se piensa que tiene la misma lógica que cualquier otro mercado, donde a mayor oferta baja el precio del producto. Pero el suelo tiene la característica de ser un bien único, entonces el hecho de que haya, por ejemplo, dos mil terrenos en Tierra de Sueños, no hizo que el precio del suelo en el centro bajara sino que hizo aumentar la ventaja de la localización que tenían los terrenos del centro. Entonces, si el precio es equis en Tierra de Sueños, en el centro tiene que valer mucho más, porque está mejor ubicado, cerca de la Policía, Escuela, comercios, etcétera.

El mercado inmobiliario tiene una lógica totalmente distinta a cualquier otro por su carácter de irreproducible. Las autoridades municipales creen que aprobando loteos van a bajar el precio de los baldíos, pero no es así. Ahora bien, tiene que haber un acompañamiento para desalentar la especulación del baldío.

Con este escenario, hay que pensar en soluciones estratégicas de cara al futuro y a usted la están convocando para ello. ¿Cómo se podría avanzar?

Ahora en el Concejo hay una ordenanza donde hay determinada una zona de expansión urbana que para mi criterio es enorme. Es buena, pero vino después de que se habilitaran los nuevos barrios. El problema es que al tratarse de un área tan amplia puede llegar a desencadenar barrios con una alta calidad de infraestructura pero muy lejanos entre sí, y volvemos a cometer el mismo error. Yo creo que lo primero que hay que rever es la delimitación de la zona de expansión urbana, que no legitime las expectativas de tantos propietarios de suelo rural en cuanto pueda convertirse en suelo urbano.

El otro tema es la calidad de la infraestructura. Ahora se pide que sea mucho más alta que antes, y por otro lado lo importante es que no se habiliten expansiones urbanas hasta tanto no estén consolidadas las existentes. De lo contrario, tenemos una ciudad muy amplia y además muy cara de mantener. No se debe legitimar el caso de quien compra diez lotes para tenerlos como inversión porque ese es el gran problema que surgió en Argentina en general, donde el suelo ya no es un bien de uso sino de cambio, y cuando pasa esto se habilita, por ejemplo, a que en Rosario hagan edificios premium frente al rio y no los habite nadie; que Puerto Madero tenga sólo el 20 por ciento de los departamentos ocupados.

El Estado debe entenderlo de esta forma y en función de eso tiene que actuar, porque sino cualquier ciudad como la de Roldán con una expansión tan grande es inviable a lo largo del tiempo. Si se va a proteger lo que una persona compró para tener un resguardo de valor, se está creando la no ciudad, donde hay una casa, cuatro lotes, otra casa, cinco lotes. De esa forma no estamos construyendo ciudad sino que estamos teniendo a alguien que compró como resguardo de valor sumado a otra gente que no tuvo más oportunidad que ir a vivir ahí. La situacion es compleja, pero lo peor que se puede hacer es negarla.

¿Ve desde la Municipalidad un serio interés en atender este problema?

Creo que sí, a partir de que se evidenciaron los problemas y la demanda de los vecinos, como por ejemplo la seguridad. Ese es el mayor problema por el cual reaccionan los estados locales, porque la inseguridad le quema en las manos. A partir de eso, se genera una conciencia del peligro que significa un territorio desorganizado y por eso están empezando a interiorizarse en el tema. El hecho de que me convocaran sabiendo cómo veo la cosa me hace pensar que hay una preocupación por el tema.