“Personalmente, pienso que las municipalidades tendrían que dejar en suspenso, o directamente prohibir, la aprobación de nuevos desarrollos urbanos en el oeste de Rosario hasta que se garantice la prestación de servicios mínimos a los residentes. Por ejemplo, la provisión de agua potable. Hay gente que hoy vive como en el medioevo: aislados, sin cloacas, con mala conectividad y esperando que pase un aguatero que le entregue bidones con agua. Parecen que estuvieran en la conquista del lejano oeste”.

La reflexión la hizo en una nota publicada por Rosario3 el reconocido urbanista Ricardo Kingsland, quien fue uno de los ideólogos del Plan Urbano que rige en Roldán y que en la actualidad tiene a su cargo la dirección ejecutiva del Ente de Coordinación Metropolitanta (Ecom), organismo que –con Rosario al a cabeza- está integrado por intendentes del conurbano con el objetivo de elaborar, coordinar, promocionar y ejecutar políticas públicas de impacto metropolitano. Roldán hizo su debut en marzo del año pasado.

Y el uso del suelo, tanto urbano como rural e industrial, es uno de las principales temas de abordaje del ente, sobre todo ahora que hay un boom de desarrollos inmobiliarios y de parques industriales.

Según los números del Ecom, el 69% de la población del área metropolitana reside en la ciudad de Rosario, que tuvo un crecimiento poblacional entre los censos de 2001 y 2010 del 4.3%, el más bajo de la región. Es que, por el contrario, en el mismo período la zona oestne metropolitana creció 26%; el sur, el 12% y en el norte la población aumentó el 11%.

El surgimiento de desarrollos inmobiliarios en las áreas metropolitanas se explica tanto por la tendencia de los secotres acomodados de buscar vivir en zonas verdes (con renovado impulso tras la pandemia) como por la creciente inseguridad que expulsa a los rosarinos de su ciudad. También empujan el valor más accesible de la tierra, que en las zonas verdes de la ciudad es más caro que en el conurbano, y la falta de créditos hipotecarios para que sectores medios puedan comprar inmuebles en Rosario. Y no es menor que muchos loteos se activan porque atraen a inversores que, ante la inestabilidad económica, prefieren invertir en tierra.

“¿Las compensaciones que se le piden a los desarrolladores inmobiliarios por todas las urbanizaciones que están haciendo en el oeste de Rosario realmente financian el tercer carril de la autopista a Córdoba que se necesita para terminar con los congestionamientos de tránsito? ¿Alcanzan para seguir la ampliación de la avenida Newbery que también usan? ¿Pueden financiar el acueducto que se debe terminar para llevar agua potable a los nuevos barrios?”, se preguntó el destacado arquitecto.

Kingsland disertó días atrás en una jornada sobre el tema en el ciclo “Rosario Metrópolis y Región” que organiza el senador Marcelo Lewandosky con la asistencia técncia del Instituto de Desarrollo Regiona (IDR). Y allí se mostró muy crítico con las estrategias urbanizadoras de muchos municipios, advirtió que hay “despilfarro” del suelo por parte de empresarios y autoridades comunales, criticó la falta de exigencias provinciales para la aprobación de los emprendimientos inmobiliarios y pidió por la urgente sanción de una “ley de ordenamiento territorial” para el Gran Rosario.

A la conquista del oeste
Cuando el urbanista se refirió a suspender o prohibir temporariamente la aprobación de nuevos loteos en el oeste del área metropolitano se preocupó en aclarar que era una reflexión a título personal y no una postura institucional. Y que tampoco hablaba como un funcionario propuesto al cargo por el intendente Pablo Javkin. Y es que el vicepresidente primero del Ecom es Roly Santacroce, el intendente de Funes, una localidad del oeste rosarino que le viene sacando el juego a los nuevos loteos y que incluso encontró una importante fuente de financiamiento para obras públicas en las millonarias compensaciones (llamadas «plusvalía») que le cobra a los desarrolladores inmobiliarios.

No en vano, el director del Ecom fue cauto al evitar poner nombres propios a la hora de criticar el estado de situación como para no politizar el debate. Sobre todo porque Santacroce siempre fue muy crítico con la orientación que le dio históricamente el socialismo al ente, que –asegura- no quería que se desarrolle el parque industrial del jardín de la provincia.

Igual, hilando fino, Funes (y Roldan) están en el centro de la escena por su cercanía a Rosario, pero si se cuentan los nuevos desarrolladores hay otras ciudades de ese “lejano oeste” que están recibiendo más proyectos de loteos, como es el caso de la localidad de Piñero.

“Cuando en el Ecom hablamos con los intendentes, los problemas que surgen preferentemente son los de seguridad, transporte y residuos. En lo formal, el uso de suelo no les parece relevante en sí mismo, y siempre aparece subordinado a otro problema, por ejemplo la falta de alguna infraestructura y de transporte. Pero el crecimiento deshilachado es la madre de todos los problemas. Y parece que las políticas atacas las consecuencias sin prestar atención en las causas”, cuenta el director del Ecom.

“Hay urbanizaciones que se aprobaron a 6 kilómetros de donde pasa el transporte interurbano y sin tener resuelta la intermodalidad. Es más, como están lejos de los casos urbanos y con baja densidad poblacional, no sólo hay dificultades para costear la llegada de los servicios de agua potable y gas, sino que se encarecen prestar servicios más básicos, como las zanjas y los pastos cortados. Y todo eso sin entrar en el preocupante riesgo ambiental ya que cada área que se urbaniza tiene impacto hídrico. Se perdió el 30% de la cobertura verde en 30 años junto con la disminución de permeabilidad”, alertó.

“Sólo recorriendo las localidades del área metropolitana se ven muchos loteos que hace tiempo que están pero que siguen con muy pocas viviendas permanentes. Y esa baja densidad poblaciones es un escollo muy importante para la prestación de servicios. La densidad habitacional en el área metropolitana es de 7 a 15 habitantes por hectárea, y es un número muy bajo para afrontar el costeo de llevar servicios. En algunos municipios mejora y tienen de 30 a 40 habitantes por hectárea. Pero para que sea viable económicamente llevar servicios, como cloacas, se necesita que haya 75 habitantes por hectárea. Y a ese número no vamos a llegar si seguimos urbanizando a mansalva”, advierte el director del Ecom.

Por una ley de suelos
En ese sentido, el Ecom está trabajando en una suerte de “principios mínimos de organización de suelos (como su clasificación estableciendo las partidas de suelo prioritarias, de desarrollo diferido o condicionadas), que podrían ser afín para la redacción de una ley como la que estamos propugnando. Una ley que defina condiciones y cargas urbanísticas homogéneas para todas las ciudades que termine con la competencia entre localidades por las inversiones inmobiliarias vía la reducción de de contraprestaciones”. Y entre los instrumentos de gestión de territorios que enumeró, habló de banco de tierras públicas, financiamiento de viviendas y mecanismos estandarizados para calcular las plusvalías.

Para el director del Ecom, “la política de suelo es una política urgente” ya que asegura que “sin una gestión de suelo eficiente, es muy difícil luego tener una política habitacional que de respuesta a los sectores medios y bajos.

“El valor de los terrenos sigue aumentando y dificulta la soluciones habitacionales para sectores medios y medios bajos creando zonas de enclaves de ricos y otras de pobres, no permitiendo la interacción social por falta también de esas infraestructura de servicios que genera los ambientes de encuentro”, alerta el especialista.

“Necesitamos principios mínimos para ponernos de acuerdo, por ejemplo en la clasificación y categorías de suelo y las infraestructuras necesarias para cada zona. No se trata de armar planes rígidos, pero si poder proyectar con un horizonte de una década, que más allá de los ajustes parciales, nos permita un desarrollo metropolitano sustentable. Con planificación se podrían mitigar los problemas que hoy tenemos, por ejemplo en transporte y disposición de residuos. Y una forma es plantear incentivos para urbanizaciones que equilibren el desarrollo entre las áreas y lo descentralicen”, finalizó Kingsland.